Acheter une maison ou un terrain est un acte important. C’est pourquoi la loi lui a soumis certaines conditions pour en assurer la sécurité. La procédure est cependant différente selon qu’il existe ou non un titre foncier.
1er Cas : il y a un permis d’occuper
Dans ce cas, le terrain en lui-même peut être cédé à quelqu’ un d’ autre mais il faut une autorisation de l’administration.
Mais les peines et soins (exemple : constructions) qui y sont édifiés peuvent être vendu.
Quelle procédure faut-il suivre ?
La procédure est très simple. En principe un acte sous-seing privé (contrat) signé entre les deux parties (acheteur et vendeur) suffit.
Il doit être passé devant des témoins et faire l’objet d’un enregistrement aux Impôts et Domaines (4ème bureau).
2e Cas : il y a un titre foncier (immeubles immatriculés)
La procédure est plus complexe.
En effet, dans cette hypothèse la vente ou l’achat du terrain ou de la maison doit se faire obligatoirement devant le notaire territorialement compétent c’est-à-dire le notaire du lieu où se situe la maison ou le terrain.
A défaut, l’acte sera nul. De plus, si c’est un mandataire qui est charge de la vente ou de l’achat, il doit avoir une procuration notariée.
3e Cas : le bail emphytéotique
C’est un bail de longue durée (99ans).
Quelles sont les formalités à respecter pour ces deux derniers cas ?
Une fois le contrat conclu, le nom du nouveau propriétaire doit être mentionné sur le titre foncier. Ce transfert de droit est inscrit à la conservation de la propriété foncière.
Qu’en est-il du prix ?
Le prix doit être indiqué strictement dans le contrat. Aucun accord tendant à exiger un supplément au prix fixé dans le contrat n’est admis.
Si le montant du prix et des charges dépasse dix millions de (10.000.000) FCFA, il faut une autorisation.
Qui délivre cette autorisation ?
C’est le Ministère des Finances au terme de la loi N°77-85 du 10 Août 1977.
Comment est rédigée la demande ?
La demande est rédigée sur papier libre en 3 exemplaires et déposée à la Direction Générale des Impôts et Domaines.
Quelles indications doit-elle contenir ?
Elle doit indiquer :
- Les prénoms, noms date et lieu de naissance, domicile, profession et nationalité des parties ;
- La nature de l’opération ;
- Le numéro du titre foncier ;
- Les descriptions sommaires de l’immeuble ou la désignation des droits immobiliers qui font l’objet de l’opération ;
- Les conditions financières de l’opération s’il y a lieu ;
- Le but de l’opération
Dans quel délai le Ministère doit-il donner sa réponse ?
Dans les 2 mois sauf s’il décide de faire une enquête. A défaut, l’autorisation est considérée comme accordée.
Qui prend en charge les frais du contrat ?
En principe, c’est l’acheteur sauf si les parties en décident autrement.
Que doit faire le vendeur ?
Il doit mettre la copie du titre foncier ou le certificat d’inscription à la disposition de l’acquéreur pour qu’il puisse y faire inscrire la mutation du droit. S’il refuse, l’acquéreur peut l’y obliger par voie de justice.
LE TITRE FONCIER
- Qu’est ce qu’un titre foncier ?
Le titre foncier est un droit de propriété définitif et inattaquable sur un immeuble (bâti ou non). Il garantit au propriétaire une occupation permanente et durable.
- L’immeuble sur lequel il existe un titre foncier peut-il faire l’objet d’une expropriation ?
Oui, le titre foncier peut faire l’objet d’une expropriation, mais seulement en cas de nécessité publique légalement constatée et sous réserve d’une juste et préalable indemnité.
Exemple :
Pour construire une route, une école etc. L Etat peut faire déplacer les personnes même si elles ont des titres fonciers. Cependant, l’État a l’obligation de les indemniser.
- Comment peut-on acquérir un titre foncier ?
On peut l’acquérir directement en l’achetant à une personne qui en dispose déjà : Dans ce cas, on paie le prix, les frais d’enregistrement et les frais de mutation (ou de conservation foncière).
On peut l’acquérir indirectement, mais là, la procédure est plus complexe. On doit nécessairement avoir un bail emphytéotique sur le terrain d’abord et ensuite, solliciter la cession définitive.
Nota Bene :
La pratique administrative exige 2 ans de bail pour pouvoir solliciter la cession définitive.
La cession définitive est celle accordée par l’État sur son domaine privé. Lorsque la cession définitive est accordée, le titulaire du bail peut accéder au titre foncier. C’est le conservateur qui crée ce titre foncier à partir du titre foncier qui existe déjà au nom de l’ Etat : on parle de morcellement.
- Comment acheter ou vendre un titre foncier ?
L’achat ou la vente d’un titre foncier doit obligatoirement se faire devant un notaire.
Si le prix de vente et les charges excèdent dix millions (10 000 000) FCFA, il faut nécessairement une autorisation du Ministère des Finances.
- Quels sont les intérêts d’avoir un titre foncier ?
Le titre foncier est un droit de propriété à part entière. Son titulaire peut le vendre, le léguer, d’hypothéquer, etc. Il est souvent demandé par les banques pour garantir un crédit.