1. Les droits et les obligations nés des rapports de voisinage

Quand on parle de voisinage, cela suppose des personnes qui habitent cote à cote. Dans nos villes ou la propriété foncière constitue une véritable richesse, chacun doit délimiter son terrain de façon précise.

• La délimitation des terrains 

On peut distinguer deux sortes de délimitation : le bornage et la clôture.  

• Le bornage 

C’est la détermination de la ligne qui sépare deux (2) terrains à l’aide de signes matériels appelés bornes.

Généralement, le bornage résulte d’un accord entre les parties (le propriétaires), mais en cas de conflit, la justice peut intervenir.

Exemple : 

Lorsque 2 propriétaires ne sont pas d’accord sur les limites respectives de leurs terrains, l’un des deux peut agir en justice pour exiger à l’autre de mettre des bornes pour délimiter son terrain. Dan ce cas, les limites des deux terrains vont être tracées par décision de justice.   

Attention ! Un locataire ne peut pas demander le bornage.

Nota Bene : 

Le bornage n’a plus de sens si les bâtiments construits constituent la limite des terrains. Le bornage peut toujours être demande quelque soit le temps pendant lequel les 2 terrains son restes sans être bornes.

• La clôture 

Elle matérialise la délimitation du terrain entre deux ou plusieurs propriétaires.

• Le respect des distances 

Pour faciliter le voisinage et favoriser l’harmonie dans la cite, les propriétaires de maisons doivent respecter certaines distances pour les arbres et les constructions.

• Les arbres 

Les arbres plantes dans une maison ne doivent pas nuire (gêner) à ceux qui habitent dans la maison voisine aussi bien par leurs branches que par leurs racines. Cest pourquoi, il est, en principe, interdit à un propriétaire d’avoir des arbres ou fleurs qui dépassent les limites de son terrain.

Lorsque les branches d’un arbre plante dans une maison débordent dans une autre, le propriétaire de cette dernière peut contraindre l’autre à les couper.

Par contre, s’il veut les couper lui-même, il doit obtenir une autorisation du propriétaire des arbres ou du juge. S’il s’agit des racines, il peut les couper lui-même jusqu’à la ligne qui sépare les deux maisons.

• Les constructions

En principe ; les constructions peuvent être élevées à la limite même des terrains. Cependant, lorsqu’ il y a forage de puits, de fosses ou tous autres travaux qui sont de nature à nuire aux voisins ; le propriétaire doit laisser une certaine distance.

Lorsque deux maisons ont le même mur ( mur mitoyen) ; l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, aménager dans le mur une fenêtre ou une ouverture. De même, tout propriétaire doit construire son toit de sorte que l’eau de pluie s’écoule sur son terrain ou sur la voie publique. 

Il n’a pas le droit de faire déverser cette eau dans la maison voisine. 

• Le droit de passer dans le terrain voisin 

En cas d’enclavement (servitude de passage) ou lorsqu’ une maison n’a pas accès, ou a un accès insuffisant à une voie publique, son propriétaire a le droit de réclamer un passage dans les maisons qui le séparent de la voie publique.

C’est ce qu’on appelle une servitude de passage. En revanche, il doit indemniser les propriétaires.

• Conditions d’existence et d’obtention du droit de passage

Il faut d’abord que la maison enclavée, c’est-à-dire qu’elle soit sans issue sur la voie publique. Ensuite, s’il y a une issue, celle-ci doit être insuffisante pour permettre son exploitation ou la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement. 

Pour obtenir le droit de passage, il faut être propriétaire, usufruitier ou avoir un bail emphytéotique. Donc, le locataire, ne peut pas demander le droit de passage.

• Exceptions au droit de réclamer un passage  

Le propriétaire de la maison enclavée ne peut demander le droit de passage dans d’autres maisons que dans 2 cas :

• Si l’enclavement est fait volontairement ;
•  S’il jouit d’un passage exerce en vertu d’une simple tolérance, c’est-à-dire si son passage n est pas un droit, mais résulte seulement de l’entraide entre voisins.

II – Les conflits nés des rapports de voisinage

Au-delà des rapports d’entraide et d’assistance, le voisinage et aussi source de conflits.

Les conflits de voisinage sont consécutifs à deux situations :

_ Une faute commise par le voisin ;

_ L’existence d’inconvénients anormaux de voisinage.

• La responsabilité du voisin pour faute

En principe, celui qui fait usage de son droit ne lèse personne. Cependant, cette règle ne s’applique plus s il y a faute dans l’usage de ce droit. Ainsi, le propriétaire peut être responsable si, par la faute, il a cause un dommage à autrui (article 118 du Code des obligations civiles et commerciales). La faute du voisin peut résulter de 3 situations. En tout état de cause c’est le Tribunal d’instance du lieu de situation des terrains qui est compètent pour juger de l’action résultant des troubles de voisinage.

• La violation des droits et règlements 

Le propriétaire engage sa responsabilité à l’égard de ses voisins sil ne respecte pas le lois et règlements en vigueur.

Exemples : 

Le propriétaire qui transforme sa maison en lieu de jeux et de débauche ; 

Le propriétaire qui installe chez lui des machines polluantes ;

Le propriétaire qui fait des travaux dangereux pour les voisins.  

• Les imprudences ou négligences

S’il a le droit d’user de sa maison comme il l’entend, le propriétaire doit néanmoins prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à ses voisins. Il répond ainsi à des négligences ou imprudences commises dans l’utilisation de sa maison ou de son terrain.

Exemple : 

Le propriétaire qui utilise un produit toxique et néglige de le protéger contre les animaux appartenant aux voisins, commet une faute et engage sa responsabilité. 

• L’abus de droit 

Est également en faute et engage sa responsabilité, le propriétaire qui use de sa propriété dans la seule intention de nuire à son voisin.  

Exemples : 

• Le propriétaire qui met des pointes sur son mur dans le seul but de blesser les enfants des voisins ; 
• Celui qui élève des constructions simplement pour gêner le voisin. 

• La responsabilité pour les désagréments anormaux de voisinage

Dans la plupart des cas, les troubles de voisinage proviennent d’activités normales qui sont exerces par des personnes sans qu’on puisse dire qu’elles ont commis d’une faute. Mais les troubles de voisinage créés sont parfois dune telle ampleur que les tribunaux retiennent leur responsabilité car ces troubles ont causé un dommage.

Cette responsabilité peut être engagée même s’il a une autorisation administrative, car celle -ci est délivrée sous la réserve des droits et tiers. 

Ainsi, l’existence d’un dommage même sans faute peut engager la responsabilité des propriétaires dans les exemples cites ci-dessous.       

Exemples : 

Une usine ou une industrie qui répand des odeurs malsaines ou des fumées suffocantes ;

Un four bruyant qui incommode des voisins la nuit ;

Des travaux ou constructions exécutés dune façon dangereuse pour les immeubles voisins.

III- Conclusion

Les relations de voisinage dans les sociétés africaines en général et sénégalaises en particulier sont complexes car elles s’identifient souvent aux relations de parente.

C’est pourquoi, au Sénégal, la justice est rarement saisie pour troubles de voisinage. Il est vrai qu’en ville les gens se plaignent souvent des désagréments (gênes) causes par le comportement des voisins. 

Rappel : 

Celui qui réclame un passage dans le terrain voisin doit nécessairement verser une indemnité.

En aucun cas, le passage ne doit faire l’objet d’une exploitation à quelque fin que ce soit.